一组数据显示投资房产暴富将成为历史

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  网红经济学家任泽平有一句话经常被人们引用:房价何时到顶?长期看人口、中期看土地、短期看金融!

  但是地产PLUS要给你们看一组最新数据,它了人们不愿面对的:投资房产暴富将成为历史。

  2018年12月9日,市人口蓝皮书发布。其中最新数据显示,超过半数家庭人口不足三人。自1949年以来,市人口规模一直呈现上升趋势,但2017年最新数据表明,市外来人口、户籍人口实现了双下降。

  2017年市常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人;其中,常住外来人口794.3万人,与上年末相比减少13.2万人,占总人口的比重由2016年的37.2%下降为2017年的36.6%。全市户籍人口1359.2万人,比上年末减少3.7万人,降幅3%。

  从短期来看,房地产调控丝毫没有放松的迹象;中期,大量的共有产权房明年开始大量上市;最要命是人口数据显示,人口数量开始下降,即使是全面放开二胎之后,仍然处于超低生育水平。无论是户籍人口还户籍人口,双双下降,无疑对来说是房价最终极的利空。

  蓝皮书显示,从城镇家庭户规模来看,一人户家庭,到2017年的的占比旨21.7%。二人户和三人户最多,两者比例都在30%左右。四人户和五人及以上户家庭占比合计占18.5%。

  从乡村家庭户规模来看,二人户、三人户所占比重最大。二人户占比从2010年的29%增加到2017年的32.3%,三人户占比则从2010年的26.4%下降到22.1%。

  家庭规模的缩小,对实际使用的房屋需求减少,导致对新建房屋的需求正迅速锐减。从发达国家完成城市化之后,很多城市数十年没有建新房,仍能满足城市人口的居住需求案例来看,中国大型城市,包括一线城市,对新增住房的需求逐步减少直到最后完全枯竭,是不可逆的发展过程。

  蓝皮书显示,市早已进入老龄化社会,且老龄化程度不断加深。2010年65岁及以上老年人170.9万人,占总人口的8.7%;而2017年65岁及以上老年人237.6万人,占总人口的10.5%。

  从人口年龄结构上看,老年人基本对住房没有需求,社会加速老龄化,会进一步减少新增住房的需求。

  在人口学研究中,一般把出生率在10‰以下称为超低生育水平。市人口出生率自1991年下降到10‰以下,之后再未超过10‰。即使是2015年“全面二孩”政策出台以后,市人口出生率进一步增长,从2015年的7.96‰上升到2017年的9.06‰,但仍没有超过10‰,还是处于超低生育阶段。

  低出生率是现代社会的标志性现象,超低的出生率,不仅会导致老龄化、劳动力短缺、经济低迷等一系列问题,更会直接导致对住房需求的减少。加之40年一胎政策造成的人口断层,很多年轻人会自然拥有多套住房,这进一步导致了住房需求的下降。

  蓝皮书显示,全市人口最多的区是朝阳区,常住人口374万;海淀区位居第二,常住人口348万。同时,这两个区也是吸纳外来人口较多的区域,两个区外来人口规模近300万,占全市总外来人口的近40%。昌平区外来人口规模超过户籍人口,是全市唯一一个人口倒挂的区。

  外来人口流入,是城市增加人口的主要方式。在蓝皮书所显示环中心化的人口分布,说明新增人口主要分布在四到六环的近郊和远效区域。这些区域土地供应相对更多,房价也相对较低,但房价波动也会相应较大,对投资性需求的吸引力也会随距离而递减。

  人口蓝皮书中透露出的信息,预示着我国的大城市和特大型城市,在经历了历史性的大发展之后,将进入一个新的时期,新时期的发展特点如下:

  1. 城市人口在超过2000万后,城市资源集中化的优势开始降低,城市病严重,无限量增加城市人口的可能性下降。为了缓解城市病,也采取了一些措施控制人口,有意控制城市规模。

  2. 城市人口数量的滞涨或下降,将导致住房需求的不断下降,住房需求的下降,会导致新建住房的减少和房价的平稳,甚至下跌,房价逐步回归。投资性购房只存在于极小的范围,通过购房而暴富将成为传说。

  3. 除个别少数城市外,大部分城市将在今后10~20年的时期内经历城市人口上升到巅峰后回落的过程,人口变化对房地产市场的影响将成为普遍现象。

  标签:蓝皮书 市 出生率 户籍人口 老龄化 老年人 常住人口 住房 房价